購屋貸款

台灣目前資金充沛，取得購屋貸款並不困難。我們要注意的是貸款額度、貸款期限、寬限期、利息負擔、貸款成本、總體行銷、還款糾葛等。以下我們就一項一項略加說明。

一、貸款額度

購屋貸款通常可以借到買賣價格的七成，但非自用住宅，有時政府會基於政策目標 ( 如防止炒房、緊縮信用 )，規定銀行必須降低成數，如五成。我們的建議是：買房子，借款最好別超過五成，否則，急著買房子，淪為「屋奴」，太辛苦了。

二、貸款期限

目前台灣各銀行辦理的購屋貸款採本利平均攤還制，貸款期限有7年、10年、15年、20年及30年等多種，我們可以就自己的需要加以選擇。

三、寬限期

貸款初期，只繳利息，不還本金，這段期間叫「寬限期」。寬限期通常是1年或2年，由借貸雙方洽定。

買房子加上裝潢，把儲蓄花光光，一下子就攤還本金，負擔實在太重，有一、二年緩衝一下，實在很需要，這是設計寬限期的本意。很不幸，炒房客利用寬限期，用很低的成本，短期獲取暴利。這是不對的，政府一定要設法堵死這個漏洞。

四、貸款利息

照講，購屋貸款有十足的擔保，辦一次可以享用多年，屬於「風險有限、管理費用又低」的授信，利率應該比其他類的授信低才對，但實際上，由於借戶資訊不足、行大欺客等因素，此類貸款戶大多負擔偏高的利息。

基於減輕無殼蝸牛負擔的政策目標，自用住宅中的小額貸款（譬如說700萬元以下），貸款利率政府應嚴加管制。我們建議的管制方法是：自用住宅貸款利率不得高於當時五大銀行放款的平均利率，最好實施最惠國條款，就是說：你這家銀行給的最低利率，自用住宅貸款戶都可以比照適用。

【參考資料：不含國庫借款，今年(2014年)7月本國五大銀行（台銀、合庫、土銀、華銀及一銀）新承做 放款加權平均利率為1.783％。】

五、貸款成本

辦成貸款，借款人難免有一些成本負擔，如抵押權設定規費、代書費、火災保險費等。這些費用雖然不多，但對升斗小民來說，能省一毛是一毛，還是應該斤斤計較的。

我們建議：對首購自用住宅的貸款抵押權設定規費應該減半徵收，火災保險費由銀行的子公司承保應該打七折；至於代書費，鼓勵借戶在地政機關義工的協助下自行辦理、就無此費用。（很簡便的，這是筆者的親身經驗，各位不妨試試。）

六、總體行銷

我們向銀行借款，基於總體行銷的考量，銀行難免會要求我們順便使用他的其他服務，如信用卡。借款戶對於這種要求，當然可以婉拒，但有來有往，對於信用卡、代繳稅款、匯款及買賣外匯等反正都需要銀行服務的項目，只要條件不比別家差，我們自然應該投桃報李，才算是「尖頭曼」。

至於買基金，目前沒餘力，當然「免談」，不夠，將來有餘力時，買基金別忘了買這家銀行推介的基金。

七、還款糾葛

借款期間，借款戶有權提前還款，但有些銀行對提前還款要收取「承諾費」。對於自用住宅貸款收取承諾費，銀行好像有些背離他應負的社會責任，所以，我們基本上是不贊成的。

天有不測風雲，人有旦夕禍福，借款期間借款戶無法擔保不出意外，一旦發生失業、受傷、重病等意外，還款自然大受影響。逾期放款對借貸雙方都是傷害，借款戶發生意外時，應該盡速告訴銀行，雙方坐下來，就「延長還款期限、暫給寬限期、酌降利率」等，尋找雙方都能接受的合理解決辦法。

------------   住宅問題  (01)  20140922 a